王先生與藍(lán)天公司簽署租賃合同，約定自2024年1月至2025年1月租賃涉案1401號(hào)房屋，月租金、押金均為8360元。租賃期間1404住戶(hù)燃?xì)鉄崴髋欧艢怏w，王先生遂除租賃合同，藍(lán)天公司扣除違約金8360元后將剩余款項(xiàng)退還，王先生認(rèn)為并非己方違約，訴至法院。海淀法院經(jīng)審理，判決駁回王先生全部訴請(qǐng)。

王先生訴稱(chēng)，其與藍(lán)天公司簽訂租賃合同，約定其承租藍(lán)天公司提供的1401號(hào)房屋。1404住戶(hù)違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中的規(guī)定，將燃?xì)鉄崴髋艧熗才畔蚬矘堑?，向公共樓道?nèi)排煙。經(jīng)多次反映，1404住戶(hù)拒絕改正。王先生要求提前解除租賃合同，但藍(lán)天公司扣除其違約金8360元，王先生認(rèn)為退租并非其違約導(dǎo)致，故訴至法院要求退還違約金8360元。

藍(lán)天公司答辯稱(chēng)，王先生于2024年10月28日申請(qǐng)解約，涉案合同已于2024年11月4日解除。因王先生單方提前解約，藍(lán)天公司扣除其押金8360元抵作違約金后，將剩余款項(xiàng)23267.83元已退還。藍(lán)天公司不同意返還違約金8360元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王先生以1404住戶(hù)燃?xì)鉄崴髋艢鈫?wèn)題為由，提前解除與藍(lán)天公司涉案1401房屋的租賃合同，但涉案合同僅約束藍(lán)天公司提供的1401房屋，藍(lán)天公司未經(jīng)營(yíng)1404房屋，合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責(zé)規(guī)定。同時(shí)，王先生自入住案涉房屋至提出異議已半年有余，承租期間也未發(fā)生因有氣體造成其無(wú)法居住的情形，在無(wú)法律規(guī)定的免責(zé)事由情形下，王先生提前解約應(yīng)按涉案合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故王先生請(qǐng)求返還違約金8360元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)與法律規(guī)定，法院不予支持。法院最終判決駁回王先生全部訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法：

本案中，王先生租賃藍(lán)天公司提供1401號(hào)房屋，因1404號(hào)住戶(hù)向公共樓道排煙，要求提前解除租賃合同。但是1404房屋并非藍(lán)天公司管理的房源，王先生聯(lián)系藍(lán)天公司未能解決，并非1401房屋存在影響王先生居住的問(wèn)題，在租賃合同中并未約定免責(zé)情形，也無(wú)法律規(guī)定的免責(zé)規(guī)定的情況下，王先生應(yīng)當(dāng)依約支付違約金。

關(guān)于燃?xì)鉄崴髋艧焼?wèn)題引發(fā)糾紛，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

1.燃?xì)鉄崴鲏牧?，得維修更換

租賃房屋的燃?xì)鉄崴髋艧煈?yīng)當(dāng)根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定排向室外，若燃?xì)鉄崴髋艧熢O(shè)備發(fā)生問(wèn)題，可以根據(jù)合同約定進(jìn)行處理。一般情況下，租賃合同中對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備違約有約定，承租人可以聯(lián)系出租人要求維修；若聯(lián)系出租人后，未在合理期限內(nèi)履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，發(fā)生的維修費(fèi)用則由出租人承擔(dān)。此時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：留存維修的相關(guān)的證據(jù)，如維修訂單、收據(jù)、付款明細(xì)、維修視頻等。

2.燃?xì)鉄崴髋艧煱踩[患，得排查處理

在老舊小區(qū)樓梯客觀情況無(wú)法滿(mǎn)足煙氣外排時(shí)，租賃房屋的燃?xì)鉄崴骺赡軙?huì)向公共樓道區(qū)域排放，容易造成排煙不順暢，此時(shí)可能導(dǎo)致室內(nèi)煙氣濃度上升對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生不利影響。出租人負(fù)有交付租賃物和適租義務(wù)，提供的租賃房屋應(yīng)當(dāng)符合承租人的用途，保證承租人身體健康。當(dāng)發(fā)現(xiàn)煙氣對(duì)身體造成不良影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)閉燃?xì)忾y，聯(lián)系燃?xì)夤緢?bào)案處理，檢查燃?xì)庥袩o(wú)安全風(fēng)險(xiǎn)，承租人發(fā)生身體不適應(yīng)及時(shí)就診。承租人也應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系出租人告知具體情況，根據(jù)排煙問(wèn)題，選擇合適的解決方案予以處理。

3.鄰居的排煙影響到我，需與鄰居好好商量

如本案中，鄰居的排煙影響到承租人，此時(shí)再找出租人，并不能解決排煙的問(wèn)題。出租人與承租人雙方基于租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，承租人可以找出租人承擔(dān)維修、適租義務(wù)，但是承租人與鄰居可不是受到租賃合同約束的主體，而是基于相鄰關(guān)系引發(fā)的糾紛。

承租人若對(duì)于鄰居排煙問(wèn)題有異議，可直接與鄰居協(xié)商處理方法，在雙方均可接受的范圍內(nèi)達(dá)成平衡，解決排煙問(wèn)題。為避免發(fā)生本案中鄰居拒絕溝通或者改變的情況，承租人可做好三項(xiàng)準(zhǔn)備：第一，簽約前實(shí)地看房，不僅要查看承租房屋的硬件情況，還需要對(duì)承租房屋周邊對(duì)居住期間可能產(chǎn)生不利影響的因素重點(diǎn)關(guān)注，考慮自己能否接受；第二，在租賃期間發(fā)生糾紛，可以向群眾自治組織、相關(guān)部門(mén)反映情況，協(xié)助處理雙方排煙糾紛；第三，若承租人無(wú)法忍受排煙對(duì)自己居住的影響，承租人可以考慮提前解除房屋的，需根據(jù)合同約定確定有無(wú)違約責(zé)任，能否承擔(dān)對(duì)提前解除可能涉及的違約責(zé)任。

（文中人物均系化名）

文/海淀法院 高靖凱

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來(lái)源：北京號(hào)

作者：海淀區(qū)人民法院官方

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